Technische Betriebsführung und Instandhaltung

Ihre TGA-Anlagen tragen zur Funktion und Sicherheit von Gebäuden und Grundstücken sowie zur Gesundheit, zum Komfort und zur Sicherheit der Menschen wesentlich bei. Von ihnen können Gefahren ausgehen und sie sind ein erheblicher Kostenfaktor bei der Errichtung und beim Betreiben. Deshalb ist ihr verantwortungsvoller, nachhaltiger Umgang mit den TGA-Anlagen erforderlich. Die Forderung nach einem nachhaltigen Umgang bedeutet, dass alle zutreffenden ökonomischen, ökologischen und sozialen Aspekte beim bestimmungsgemäßen Betreiben einschließlich der Instandhaltung eingehalten werden.

Grundsätzlich sind die Anlagen so konzipiert, dass von ihnen im bestimmungsgemäßen Betrieb keine Gefahr für Menschen und Sachen ausgeht. Zum bestimmungsgemäßen Betrieb gehört das verantwortliche bestimmungsgemäße Betreiben, damit der ungefährliche Zustand der technischen Anlagen erhalten wird.

Gefahren mit erheblichen Auswirkungen für Menschen können beispielsweise bei nicht instandgehaltenen Trinkwasser-Installationen durch Legionellen oder bei RLT-Anlagen mit verkeimten Filtern durch austretende Bakterien entstehen.

Verantwortlich für den Betrieb einschließlich der Instandhaltung ist zunächst das TGM als Organisation des Eigentümers und der Nutzer als auch Ihre externen Dienstleister, sowie z.B. Einkauf, Recht, Personal, usw. In allen Fällen muss eine fachlich qualifizierte, nachhaltige Dienstleistung für Sie sichergestellt sein.

Dies unterstützen wir durch Audits, Organisationsentwicklung, Personalentwicklung, Ausschreibungen, Wartungsverträge, Mediation, usw.

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• Der Reifegrad der Technischen Betriebsführung wird nach einer einheitlichen Methode eingeschätzt

• Besondere betrieblichen Anforderungen und Sachverhalte werden berücksichtigt

• Risiken werden methodisch bewertet.

• Maßnahmen zu Verbesserung werden durchgeführt

In der DIN 31051:2019-06 (Grundlagen der Instandhaltung) werden die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Einheit behandelt, die dem Erhalt oder der Wiederherstellung ihres funktionsfähigen Zustands dient, sodass sie die geforderte Funktion erfüllen kann. Die Instandhaltung umfasst einzelne Tätigkeiten, die sich wie folgt gliedern:

Die Inspektion einer gebäudetechnischen Anlage oder von Teilen davon dient der Feststellung und Beurteilung, welche Maßnahmen gegebenenfalls einzuleiten sind.

Eine der Erkenntnisse aus der Inspektion ist die regelmäßige Wartung, bei der vorausgesetzt werden kann, dass die Anlage oder das gewartete Bauteil bestimmungsgemäß ohne Störung bis zum nächsten Wartungsintervall funktioniert.

Wartungsmaßnahmen sind unter Beachtung von Angaben in Regel- und Richtlinienwerken und nach Herstellerangaben zu planen und durchzuführen. Sie erfolgen entweder innerhalb bestimmter Fristen bzw. aufgrund von Erkenntnissen über den Zustand oder in Abhängigkeit des Ergebnisses durchgeführter Inspektionsmaßnahmen.

In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass Inspektionen auch für sogenannte wartungsfreie technische Anlagen vorgeschrieben bzw. empfehlenswert sein können.

Durch fachkundigen Betrieb der gebäudetechnischen Anlagen soll auch der Energieverbrauch von Gebäuden gesenkt und die Nutzungsdauer der technischen Anlagen und Einrichtungen merkbar verlängert werden. Hierfür ist ein geschulter Betreiber und entwickelte Vertragspartner erforderlich.

• die Verfügbarkeit der TGA für die geforderte Funktion zu sichern,

• die Haltbarkeit und/oder die Qualität der TGA zu erhalten und

• die mit der TGA verbundenen Sicherheitsanforderungen zu beachten und - wenn erforderlich - alle Einflüsse auf die Umwelt.

Die Instandhaltung liefert einen wesentlichen Beitrag zur Funktionsfähigkeit der TGA. Es werden korrekte und genaue Definitionen benötigt, die uns als Betreiber ein sorgfältiges Verständnis der Instandhaltungsanforderungen bieten, damit es nicht zu Fehlentscheidungen durch Nichtverstehen der Anforderungen kommen kann.

Diese Begriffe sind bei der Abfassung von Instandhaltungsverträgen wichtig.

• Berücksichtigung inner- und außerbetrieblicher Forderungen

• Abstimmung der Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen

Die Richtlinienreihe VDI 3810 gibt für die unterschiedlichen gebäudetechnischen Anlagen Empfehlungen für das

• sichere,

• bestimmungsgemäße,

• bedarfsgerechte und

• nachhaltige Betreiben von TGA-Anlagen.

Die gesetzgeberischen Vorgaben sind eindeutig: Bereits bei der Auftragserteilung hat der Auftraggeber den Auftragnehmer dahingehend zu unterstützen, dass dem Auftragnehmer durch den Auftraggeber die konkreten betriebsspezifischen Gefahren mitgeteilt werden, damit der Auftragnehmer diese bei der Durchführung seiner Arbeiten berücksichtigen kann. Der Auftraggeber hat den Auftragnehmer nicht über dessen eigene gewerke- und berufsbezogenen Sorgfaltspflichten zu unterweisen, sondern ihm die in dem Betrieb oder Unternehmen des Auftraggebers vorhandenen besonderen Gefährdungslagen mitzuteilen, damit eine koordinierte Gefährdungsbeurteilung erfolgen kann (vgl. §5 DGUV V1).

Ferner ist es gesetzlich verankert, dass der Unternehmer oder sonstige Inhaber eines Betriebs - dieses gilt auch für das öffentliche Unternehmen - durch die gehörige Aufsicht sowie durch die Auswahl, Bestellung und Kontrolle von Aufsichtspersonen jedweder Pflichtenverstoß unterbunden oder zumindest erheblich erschwert wird (vgl. § 130 OWiG - Ordnungswidrigkeitengesetz).

• Wahrnehmung der Betreiberpflichten

• Betriebssicherheit der TGA-Anlagen

• Wirtschaftlichkeit

• Umweltverträglichkeit

• allgemeine Anforderungen an Leistung und Qualität

• Sicherheit

• Arbeitsschutz

• Umweltschutz

• Anforderungen an die Hygiene

• Verkehrssicherungspflicht

• organisatorische Regelungen

• Wirtschaftlichkeit

Es ist erforderlich, dass TGA-Anlagen, bezogen auf die vorgenannten Punkte, von den Verantwortlichen in einwandfreiem Zustand unterhalten werden.

Die Anlageneigentümer und Betreiber sind verpflichtet, die TGA-Anlagen nach den anerkannten Regeln der Technik bzw. in bestimmten Fällen nach dem Stand der Technik bestimmungsgemäß zu betreiben.

Betreiberverantwortung ist die Rechtspflicht zum sicheren Betrieb einer Anlage, einer Gebäudeeinheit, einer sonstigen Gefahrenquelle oder eines Bereichs mit Nutzungsmöglichkeiten für die Öffentlichkeit (Publikumsverkehr).

Die Betreiberverantwortung beruht auf der Annahme des Gesetzgebers, dass das koordinierte Abstimmen der mit dem Gebäudebetrieb verbundenen Anforderungen möglich und für alle Beteiligten hilfreich und zielführend ist. Die Verantwortlichkeit für Schadensquellen und deren Schadensfolgen obliegt ohne Zweifel dem Betreiber. Die Betreiberverantwortung beruht auf gesetzlichen und vertraglichen Pflichten sowie dem Maß an Sorgfalt in der tatsächlichen Erfüllung einer Aufgabe. Haftung bedeutet hierbei, dass die Verantwortlichkeit für einen Schadeneintritt festgestellt wird und dass die sich insoweit ergebenen Rechtsfolgen den/die Verantwortlichen treffen.

Die Verantwortung dafür, dass Schadensquellen rechtzeitig erkannt und Maßnahmen des Unfallschutzes umgesetzt werden, obliegt dem Betreiber. Hierzu gehört auch die Brandschutzorganisation.

Der Betreiber hat seine gesetzlichen Betreiberpflichten in eigener Person zu erfüllen oder die ihm obliegenden Pflichten auf geeignete Dritte zur entsprechenden Erfüllungsleistung zu übertragen. Hierbei trifft ihn die Nachweispflicht dafür, dass die Möglichkeiten, die im Rahmen des Zumutbaren liegen, auch genutzt und erledigt wurden.

Insbesondere bei wirtschaftlichem Interesse des Betreibers gilt als einzuhaltender Maßstab der Sorgfalt das Maß an Achtsamkeit und Vorsicht, das geeignet ist, absehbar eintretende Schadenfälle zu vermeiden und sich an dem Wissen orientiert, dass in den Fachkreisen für grundlegend und einleuchtend gehalten wird.

Die Betreiberverantwortung beruht auf gesetzlichen und vertraglichen Pflichten. Neben Kriterien wie der Eigentümerstellung, den Besitzverhältnissen und der Nähe zur Gefahrenstelle sind insbesondere Aspekte der Einhaltung der Anforderungen der technischen Regelwerke von Bedeutung. Sie sind dann ein Zuordnungskriterium zur Betreiberverantwortung, wenn spätere Schadensfolgen ihren Ursprung bereits in der Planung und Errichtung einer Anlage oder eines Betriebs hatten.Dieses gilt für die Gesamtanlage ebenso wie für die Einbringung einer Teil- oder Einzelanlage.

Die Mindestanforderung bezieht sich bauwerkseitig auf die Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Umfasst wird von diesem Anspruch der gesamte Bereich der Bau- und Gebäudetechnik und sonstiger Installationen.

Zur Wahrung der Erkenntnisse, die in den jeweiligen Verkehrskreisen für „grundlegend und einleuchtend“ gehalten werden, bedienen sich die Gesetzgebung und die Rechtsprechung der Verwendung „unbestimmter Rechtsbegriffe“.

Der Begriff der „allgemein anerkannten Regeln der Technik“ ist gesetzlich nicht definiert. Als unbestimmter Rechtsbegriff sind die genauen Definitionen in den technischen Regelwerken (DIN, VDI, DVGW) formuliert.

Anerkannte Regeln der Technik sind als richtig anerkannte, auf wissenschaftlichen Erkenntnissen und praktischen Erfahrungen beruhende Darstellungen des Stands der Technik. Die allgemein anerkannten Regeln der Baukunst stellen die Summe der im Bauwesen anerkannten wissenschaftlichen, technischen und handwerklichen Erfahrungen dar, die durchweg bekannt und als richtig und notwendig anerkannt sind.

Es sind die wissenschaftlich begründeten und in den Fachkreisen als richtiges Verhalten angesehenen technischen Lösungen, die dem aktuellen Wissensstand entsprechen und weitestgehend einvernehmlich von den jeweiligen Anwendern für stimmig gehalten werden.

Anerkannte Regeln der Technik werden grundsätzlich freiwillig angewendet, sofern sie nicht Bestandteil eines Vertrags oder von Gesetzen, Verordnungen oder anderen gültigen Rechtsdokumenten sind (VDI 1000).

• „§ 4 Ausführung
  Der Auftragnehmer hat die Leistung unter eigener Verantwortung auszuführen. Dabei hat er die anerkannten Regeln der Technik zu beachten

• § 13 Mängelansprüche (Gewährleistung)
  Der Auftragnehmer übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung den anerkannten Regeln der Technik entspricht.“

• BGB
  Ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal
  Auch bei BGB-Verträgen müssen die anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden.